衣食住行是老百姓生活的基础，这里面的“住”可以说是成本最高的，但也是与大家幸福度关联最强的。可自从恒大暴雷之后，中国房地产行业就陷入了低迷状态，尤其是在2022-2023这两年房价跌的相当凶，引发了很多人对房地产市场的担忧。

就是在这样的背景之下，2024年北京大学一名知名教授在参加某经济论坛时，发表了自己的看法，他认为“再唱衰也没用，房地产永远是朝阳行业！”

关键是他还认为国内的房子不存在过剩的现象，应该把那些上世纪80年代建的老房子全部炸掉重建，既改善了百姓生活状况，又能带动需求。

这样的观点合适吗？

姚洋的观点很简单，他认为衣食住行事关民生，因此永远是朝阳行业。早在2023年，也就是房价跌得最凶的时候，他就发表过类似的观点。

在过去，房地产对GDP的直接贡献约为8%，加上装修、家电等上下游产业链，整体占比高达17%。简单来说，每100元的经济增长中，有17元与房地产挂钩。不过在前两年房地产行业最低迷的时候，增加值年均下跌10%，直接拖累GDP增速1.7个百分点。

这解释了当年为何“消费看似回暖，企业却喊冷”，老百姓装修新房能带动消费，但若连房子都不买了，家电、家具的需求自然“熄火”。

在2024年中国房地产政策进行调整后，房地产市场便开始逐步回暖，但相对于最为火热的时候，仍有很大的距离，民众们买房的热情明显下降，很多的人认为房子过剩，不需要那么多的房子。

对此，姚洋的观点很不一样。

姚洋认为，中国房子过剩的地区不是城市，而是农村。

农村地区的自建房几乎都是三层小楼，但住的往往仅有两个老人，甚至老人都搬去了城里住，农村有60%的房子都处于空置状态。

像北上广深这种超一线城市，聚集了全国的打工人，这里的房源肯定是不够的，没户口的年轻人也想买房，房屋依然很紧张。

姚洋还认为，中国房地产还有很大的提升空间，因为老城改造是每个城市都会面对的情况。

那些上世纪建设的老房子除了很少数会因遗产留下，99%的房子都会被炸掉重建，这都需要房地产企业来干，光老城改造这一件事，那些房地产企业就能轻轻松松干上10年！

虽然姚洋说的99%会被炸掉夸张了些，但事实是老城改造的确是房地产未来的方向之一，上海已经开始进行了。

今年2月份开始，上海更新了房地产政策，计划进行“两旧一村”改造，对城市全面更新进一步提速，启动了25个城中村改造项目，计划完成31万平方米旧房改造，建设更为舒适的好房子，促进上海房地产市场的发展。

除了上海，中国各地也都是先后开始落实城中村改造工作，目前方案已经扩大了300多个地级以上城市，北上广深、杭州、成都等城市率先开展，目前已经取得了不小的成效。

那么，2025年中国房地产市场将会如何发展呢？

在2024年岁年末，中国楼市就已经上演了"冬日回暖"的戏码。国家统计局最新发布的交易数据显示，全国主要城市群12月成交面积突破1800万平方米，环比增幅超15%，同比更是实现17%的逆势增长。

这个"期末考成绩单"不仅刷新了近三年同期的成交纪录，更让不少业内人士直呼"活久见"，毕竟在经历长达数年的政策调控后，市场终于有了点"解冻"的迹象。

要说这次回暖最热闹的地方，当属北上广深这些老牌一线城市。以深圳为例，12月新房成交量环比暴涨42%，售楼处重新排起了久违的长队。但若把目光转向三四线城市，看到的却是另一番景象，即便开发商推出的"买房子送车位"活动，三个月也才卖出七套。

这种"冰火两重天"的格局，在数据对比中体现得尤为明显。长三角、珠三角都市圈成交量同比增幅超25%，而东北、西北地区同比仅微增3%。

造成这样的情况，跟人口流动有很大的关系。人口流动趋势就像个精准的楼市温度计，过去三年，京津冀、长三角城市群年均新增常住人口超百万，而同期三四线城市人口流失超500万。

当年轻人都往大城市挤，老家的房子自然就变成了"不动产"。

有意思的是，这次成交量回升并没有带来房价的"报复性反弹"。重点监测的50个城市中，新房价格环比涨幅超过2%的只有8个，二手房市场更是有12个城市出现价格回调。

站在2025年的门槛回望，这次年末行情更像是市场自发的压力测试。现在买房的主力军变成90后了，他们既要学区又要地铁，还特别在意物业服务，这对开发商的要求非常高。

这种变化倒逼行业转型，据统计，2024年新增房地产投资中，智慧社区、适老化改造等细分领域占比已提升至27%。

展望未来，房地产这艘巨轮正在调整航向。从土地财政转向民生保障，从高周转转向精细化，这场转型注定不会轻松。在"房住不炒"的主基调下，这个牵动亿万人心的行业，正在寻找新的平衡点。